» Банки и финансы » Ипотека

Коммерческая ипотека. Есть ли перспективы у коммерческой ипотеки

Коммерческая ипотека. Есть ли перспективы у коммерческой ипотеки.

Слово «ипотека» для многих остается очень чуждым и неродным. Но нельзя отрицать, что данный вид получения в собственность недвижимости крепко засел в наших умах. При этом на сегодняшний день в России насчитывается порядка 100 000 граждан, которые уже воспользовались услугой и взяли ипотеку.

Стоит отметить, что ипотечное кредитование коммерческой недвижимости находится на стадии зародыша. В России оно пока что не сильно распространено. А что же это за зверь такой «коммерческая ипотека»? В чем её смысл? На самом деле все не так сложно, как может показаться на первый взгляд. Коммерческая ипотека представляет собой всего лишь покупку недвижимости под офис, склад или любое другое структурное отделение для бизнеса.

В коммерческой ипотеке покупаемая недвижимость выступает в роли залога по кредиту. Среди отличий коммерческой ипотеки выделяют весьма короткие сроки займа и невероятно высокие процентные ставки. Они, как правило, составляют от 12 до 16% годовых (обычно в валюте). Срок, на который выдается коммерческая ипотека, составляет максимум 12 лет. Первоначальный взнос должен составлять никак не меньше 25% от общей стоимости недвижимости.

Помимо этого заемщику необходимо иметь положительный баланс и, по меньшей мере, год успешной работы на рынке. Отмечается также, что коммерческая ипотека имеет много общего с обычной жилищной ипотекой — практически такие же процедуры оценки недвижимости и самого заемщика, условие первого взноса, и многое другое. Однако есть и отличия. Первое из них – запрет законодательством оформления закладной до того, как будет заключен договор купли-продажи.

Проще говоря, объект необходимо купить, и только потом его будет разрешено закладывать. Договор о коммерческой ипотеке заключается в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, и с положением Федерального закона « Об ипотеке». Как говорит нота закона, в соглашении должен непременно быть указан сам объект ипотеки, стоимость недвижимости, срок, на который она выдается и размер всех обязательств.

Итак, кому же это выгодно? Все, кто частично или полностью задействован в этой системе, называют одну причину сдерживания развития рынка коммерческой ипотеки – недостатки сегодняшнего законодательства.

Заметим, что не все гладко и с потенциальными заемщиками. Обычно развитые компании не нуждаются в таком виде ипотеки и, как правило, выбирают классические кредиты. В свою очередь компании, которые не имеют какого-либо залога, но имеют необходимость в таком кредите, обычно не рассматриваются банками, как надежные заемщики.

Именно поэтому сейчас в нашей стране услугами коммерческой ипотеки пользуются лишь крупные и развитые компании. Представители среднего и малого бизнеса не обладают необходимым залогом.

Какие вообще существуют схемы коммерческой ипотеки? Из-за несовершенства нашего с вами законодательства по отношению к ипотеке, на рынке сами по себе выработались некоторые схемы, по которым в настоящее время происходит данное кредитование. Многие эксперты говорят, что до идеала таким схемам еще очень и очень далеко.

Все равно, стоит с ними познакомиться поближе.

Первая схема. При заключении договора о купле-продаже недвижимости продавец получает некоторую часть денег от того лица, кто её покупает, и в довесок все необходимые гарантии от самого банка. Как только это совершено, происходит перерегистрация недвижимости на покупателя. После этого составляется договор о залоге, и банк выдает кредит. В конечном счете, покупатель рассчитывается с продавцом и начинает выплачивать кредит банку. Такая схема самая долгая и сложностей в ней гораздо больше, чем, кажется на первый взгляд.

Вторая схема. Покупатель дает продавцу часть денег, которые у него имеются. Затем продавец получает все гарантии от банка по выплате оставшегося долга. Продавец должен пообещать совершить регистрацию залогового договора. Затем происходит регистрация залога, и оформляются все документы, по которым новым владельцем объекта становится покупатель. Далее продавец получает все оставшиеся средства, которые выделяет банк, а регистрация имущества продолжается.

Третья схема. Многие риэлторы называют данную схему «выкуп юридического лица». В этой ситуации создается компания, на которую и оформляется данная недвижимость. Затем заемщик выкупает все акции данной компании теми средствами, которые берет в кредит у банка. В результате таких действий заемщик становится обладателем объекта недвижимости.

Добавить комментарии