Иностранная ипотека. Где условия лучше?

Во всех странах мира ипотека имеет одинаковую суть и является долгосрочным целевым кредитом, позволяющим приобрести собственное жилье даже тем, кто не имеет своих накоплений. Однако нюансы ипотеки в каждом государстве разные. Имеются различия в процедуре выдачи кредита, требуемых документах и процентных ставках. В данной статье познакомимся со странами, наиболее лояльными к россиянам, и выясним, где допустимо иметь кредитные отношения, а где этого не следует делать, а также что следует брать во внимание, при иностранной ипотеке.

Лояльные страны и не очень 

При выборе недвижимости  за рубежом с целью приобретения ее в ипотеку, необходимо провести анализ целого ряда факторов. Важно изучить общую экономическую ситуацию страны, условия ипотечного кредитования и доброжелательность к покупателям-иностранцам.

Многими нашими экспертами даются хорошие отзывы о Франции. По мнению Кирилла Долгинского, который является управляющим директором компании Lowell Finance, в этой стране сложности процесса подготовки документов и получения ипотеки компенсируются низкими процентными ставками и небольшими первоначальными взносами. Цена одного квадратного метра доходит до 2000 евро, и недвижимость является ликвидной. Хотя такая картина омрачается высокими налогами для нерезидентов. В настоящее время нерезидентами дополнительно уплачивается ежегодный специфический налог в 1,5% от суммы аренды за год, причем, в парламенте Франции идет обсуждение еще более жесткого законопроекта, согласно которому иностранцев обяжут уплачивать в виде дополнительного ежегодного налога 20% от стоимости жилья.

Как сообщает Анна Козлова, являющаяся руководителем портала SBEREX.RU и директором ООО «Сберэксперт», кроме того, ожидается введение серьезных ограничений на покупку иностранцами жилой недвижимости. Поэтому желающим приобрести домик во «французской стороне», наверное, придется искать альтернативу.

К примеру, жилье в Великобритании. В этой стране процедура получения ипотеки также не отличается простотой, зато кредиторы не требуют больших первоначальных взносов, а проценты вполне приемлемые. Более  того, «Англия особенно привлекательна в плане инвестиционных покупок с целью дальнейшей сдачи жилья в наем. Вполне можно окупить кредит за счет платежей за аренду», – говорит Кирилл Долгинский.

А вот Станислав Зингель, возглавляющий международное агентство недвижимости Gordon Rock, советует не покупать жилье в кредит с целью инвестирования на Кипре, в Португалии, Турции и Чехии. Поскольку ставки по ипотеке здесь больше среднего дохода от предоставления недвижимости в аренду.

В то же время в этих странах брать ипотеку, приобретая недвижимость для себя, вполне можно, потому что процедура кредитования не самая сложная, россиянам в этих странах симпатизируют, а стоимость недвижимости относительно невысока, к тому же первоначальный взнос не заоблачный, хотя проценты и высоковаты.

Нельзя назвать отношение наших комментаторов к Испании однозначным. В Испании, имели место случаи, когда банками под видом ипотеки выдавался гражданам России потребительский кредит. Как следует из слов  Игоря Индриксонса, управляющего инвестициями в недвижимость и основателя консалтингового портала indriksons.ru,  это опасно тем, что в случае возникновения у заемщика проблем с выплатами, банк имеет возможность арестовать не только его дом, но и все имущество.

Следует также знать, что не во всех странах предоставляют ипотечные кредиты нерезидентам, даже при использовании сложных схем и высоких процентов. Так, по сообщениям Станислава Зингеля (Gordon Rock), практически не доступными для ипотеки являются Греция, Египет, Таиланд и Черногория. К тому же довольно сложно взять кредит в таких странах как Болгария, США, Португалия и Италия.

Рассмотрим некоторые страны подробнее.

Ипотека в Германии

Многими нашими экспертами рекомендуется Германия. Эта страна имеет сильнейшую экономику в Европе и мощный банковский сектор, вследствие чего банками осуществляется активное кредитование, в том числе и иностранцев. Установленные ставки по кредитам тут одни из наиболее малых в Европе (от 3,5%), к тому же стоимость недвижимости является достаточно демократичной и в среднем чуть превышает тысячу евро за квадратный метр. Кроме того, в Германии отсутствуют какие-либо ограничения в покупке для иностранцев. В этой стране недвижимость в общем ликвидная и хорошо сдается в аренду, потому что немцы имеют привычку проживать в съемных апартаментах.

Вопреки проблемам мировой экономики, в Германии отмечается стабильность рынка недвижимости, ведь на вершине рецессии цены почти не снижались, ну а сегодня, по мнению некоторых экспертов, они медленно, но стабильно увеличиваются. Мартин Ноак, налоговый консультант и председатель акционерного общества «ТЛЦ АГ», считает Берлин перспективным, поскольку, в отличие от других европейских и немецких метрополий, он еще недооценен и обладает хорошим потенциалом роста. Постоянно пользуются спросом домики, расположенные в горнолыжных курортах, и жилье в крупнейших бизнес-центрах (Франкфурте, Дюссельдорфе, Гамбурге и т.д.).

Для оформления ипотеки в Германии, можно обращаться в банки, в различные страховые компании и прочие кредитные институты. Хотя, все равно придется собрать солидный пакет документов, среди которых должен быть договор купли-продажи, надлежащим образом зарегистрированный в поземельной книге, паспорт и справка 2-НДФЛ, а также другие документы, подтверждающие обеспеченность заемщика, возможно, потребуется и поручительство. Как утверждает Мартин Ноак (ТЛЦ АГ), в случае, когда заемщик — нерезидент Германии, могут потребовать добавочные гарантии в виде залога другой недвижимости, расположенной в Германии, или доступа к банковскому счету.

Иногда заемщика обязывают к открытию в банке депозита и перечислению на него определенной суммы в размере нескольких платежей по предстоящему кредиту. Или требуют обязательного ежемесячного перевода на счет части дохода. В таком случае банки, во-первых, обретают доказательство того, что клиент на самом деле работает именно в учреждении, указанном в анкете, а во-вторых, создают определенный запас денежных средств на случай возникновения у заемщика кратковременных трудностей с выплатой кредита. Кроме всего прочего, немецкие банки, как и российские, требуют проведения экспертной оценки для выяснения рыночной стоимости приобретаемого объекта недвижимости. А услугу эксперта, обычно, оплачивает покупатель.

Собрав все необходимые документы, можно приступать к оформлению ипотечного кредита. Эта процедура обычно длится 4-6 недель. Размер первоначального взноса для иностранцев составляет от 30% стоимости приобретаемой недвижимости. На сегодняшний день в Германии используются минимальные процентные ставки. Например, при оформлении кредита на 10 лет и внесении 50% от стоимости жилья ставка составляет 2,75%. На величину процентных ставок оказывает влияние банк, объект недвижимости и величина собственного капитала, но средний ее размер находится в пределах 3-4%.

Ипотека на Кипре

Другой страной, дружелюбно настроенной к российским заемщикам, является Кипр. Здесь, в отличие от Германии, можно заиметь домик у теплого моря. Как утверждает Сергей Калиненко, генеральный директор Kras Realty, на Кипре при сдаче жилья в аренду можно получить чистый доход в размере 5-7% от стоимости объекта, и примерно такие же ипотечные ставки. Поэтому в этой стране разумно приобретать недвижимость в кредит лишь для себя.

Для такого случая на Кипре все очень подходит. Ставки по евро имеют размер от 5%, а при использовании специальных программ в других валютах, к примеру, долларах или  швейцарских франках, можно взять кредит под 3,5% годовых.

Если решиться приобрести в кредит жилье, представленное в своих проектах местными крупными застройщиками, то можно обрести финансирование, достигающее 80% от стоимости жилья. Заметим, что у кипрских банков нормой считается кредитование в размере до 70% от оценочной стоимости подобной недвижимости. Следовательно, имея 20-30% от стоимости, можно обзавестись новостройкой. Однако при покупке объекта на вторичном рынке, необходимо иметь  собственный капитал в большем объеме, так как первоначальный взнос может достигать 40-50%.

Для процедуры оформления ипотеки необходимо иметь договор купли-продажи, который зарегистрирован в Земельном комитете, анкету с личными данными заемщика, копию загранпаспорта, письмо-рекомендацию от банка, обслуживающего счет заемщика, документы, которые подтверждают доходы клиента и оплату гербового сбора.

Кроме того, необходимо открыть счет на сумму в 200 евро в любом кипрском банке.  Заметим, что непосредственно процедура рассмотрения заявки и оформления кредитного договора сравнительно быстрая и длится 2-4 недели.

Ипотека в Турции

В Турции к россиянам относятся также доброжелательно, как и на Кипре, однако в этой стране развит пакетный туризм и имеется множество отелей с «полным инклюзивом». Поэтому доходы от сдачи недвижимости в аренду там не настолько большие, особенно если брать во внимание, что средняя ставка по ипотечным кредитам составляет 6-8% годовых. Однако,  иностранцам, восхищенным живописными видами Турции или своеобразием Стамбула, для собственного проживания приобрести недвижимость несложно, даже при отсутствии необходимой суммы.

По заверениям Анастасии Бакулиной, начальника отдела продаж ALAYDIN CONSTRUCTION, в Турции иностранцам предоставляют кредиты на приобретение недвижимости под 7-8% годовых на срок до 15 лет. При предоставлении клиентом требующихся документы, вероятность того, что решения о займе будет положительным, составляет 95%. Для оформления требуется стандартный пакет необходимых документов с предоставлением заграничного паспорта, справки 2-НДФЛ, кредитной истории в российских банках, справки о движениях средств на личном счете и справки об отсутствии долгов по кредитам. Кроме того желательно предъявление свидетельства о праве собственности на недвижимость на территории России или на автомобиль, документов, подтверждающих наличие дополнительных доходов (конечно, если они имеются). Одним словом, заемщику нужно максимально подтвердить свою платежеспособность.

Помимо этого, еще необходимо оформление вида на жительство на полгода (он открывается без проблем в течение нескольких дней за 12 евро), получение регистрационного номера налогоплательщика в Турции и открытие банковского счета. На недвижимость обязательно должны быть предъявлены свидетельство о собственности и копия технического паспорта здания, которая подтверждает существование здания и его пригодность для проживания.

В Турции представлен широкий выбор недвижимости на разный вкус и любой кошелек. Но имеются и отрицательные моменты. Прежде всего, действуют некоторые ограничения для приобретения жилья иностранцами: нельзя покупать недвижимость в сельской местности, в зонах, являющимися военными и зонами безопасности, а также любые земельные участки. При этом допускается общая площадь приобретаемой в собственность недвижимости до 25 тыс. кв. м, а стоимость недвижимости должна превышать 30 тыс. евро (хотя приличные объекты меньше и не стоят).

Кроме того, для приобретения жилой недвижимости необходимо наличие внушительного первоначального взноса – не меньше 50% от стоимости объекта. А еще заемщик сталкивается с необходимостью перевода всех документов и справок на турецкий язык. Для решения этой проблемы, обычно, обращаются в российское посольство или консульство или к переводчику, который на то уполномочен, затем перевод заверяют у нотариуса.

Скрашиваются эти минусы тем, что с 2011 года иностранцам, ставшим владельцами турецкой недвижимости, без проблем выдается потребительский кредит, который может достигать 50% от оценочной стоимости жилья. Такой кредит предоставляется на срок  до 10 лет под ставку в 9% годовых. Это можно назвать приятным бонусом от турецких банков.

Ипотека в США

В настоящее время американские банки проводят тщательную проверку клиентов и с опасением относятся к иностранцам. В разных штатах выдвигают различные требования к заемщикам, поэтому в штатах, где наиболее развит туризм, например, в Калифорнии или Флориде, ипотечные кредиты являются более доступными. По мнению Оксаны Дзарасовой, директора «CENTURY 21 Ипотечный Центр», сегодня в США иностранцы могут взять ипотеку на исключительно выгодных условиях всего под 5% годовых, хотя вряд ли такие выгодные условия продлятся длительное время.

Наиболее активно россияне покупают недвижимость во Флориде, где предоставляют кредит на период до 30 лет, а на само оформление ипотеки уходит 20-60 дней.

Перед получением займа необходимо открытие счета в банке США, который будет использоваться для перевода до момента осуществления сделки суммы первоначального взноса и суммы, покрывающей затратную часть сделки. Другими словами суммы расходов по оценочному репорту (зависят от стоимости недвижимости и колеблются в пределах 350-1500 долларов), по оформлению необходимых документов из кондоминиума, если таковой покупается (50-250 долларов), и расходов на перевод документов (около 70 долларов за одну страницу). Кроме того, к моменту сделки на счете должна иметься сумма на 12-24 ежемесячных платежей за недвижимость, которые состоят из взноса по кредиту, налога на недвижимость, коммунальных услуг и содержания жилья в кондоминиумах или страховки на дом. Заметим, что эту сумму после оформления сделки можно будет сразу забрать.

Американским банкам необходимо предоставить паспорт и справку 2-НДФЛ, иногда еще и письмо-рекомендацию от российского (можно и европейского) банка, в котором у заемщика имеется счет, открытый не менее 2-х лет назад, и справку о компании, в которой трудится клиент, либо предоставить информацию о своем бизнесе. Если у бизнеса нет веб-сайта, то допускается представление брошюр и рекламных листовок.

Иногда банк требует предоставление рекомендательных писем от компаний, с которыми заемщик сотрудничал. Кроме того, американскими банками приветствуется наличие средств на счетах клиента. А еще нужно подтвердить домашний адрес, используя квитанцию на оплату света, газа, или домашнего телефона, в которой указывается имя заемщика.

Заметим, что, несмотря на такие сложные проверки, первоначальный взнос превышает 30% от суммы стоимости дома (при покупке дома) и 35% от стоимости кондоминиума (при приобретении апартаментов). А чтобы свести к минимуму вероятность отказа в выдаче кредита, желательно иметь 50% от стоимости жилья.

Ипотека в Болгарии

Непросто получить ипотеку и в дружественной нам Болгарии. В этой стране ипотека находится в стадии становления, так что еще накануне финансового кризиса и во времена рецессии кредит не могли получить даже болгары. На сегодняшний день ситуация изменилась. Все чаще российскими агентствами по недвижимости сообщается о получении их клиентами положительных решений о кредитах в болгарских банках.

Хотя, к кредитованию иностранных граждан готово небольшое число кредитных учреждений в Болгарии. По сведениям Галины Яневой, директора агентства недвижимости Megapolis, на сегодня лишь двумя болгарскими банками разработаны специальные ипотечные продукты, предназначенные для клиентов, не имеющих постоянного местожительства в Болгарии. Одним из них является банк ДСК, который предоставляет ипотечные кредиты гражданам РФ, причем дееспособным, достигшим возраста 21 года, имеющим постоянное место работы и заключенный трудовой договор на родине. Кредиты выдаются в евро или левах и должны быть обеспечены залогом недвижимости. Максимальный размер предоставляемого кредита – 70% от стоимости жилья, но на сумму займа влияет кредитная история потенциального заемщика.

Ипотеку выдают сроком от 3 до 25 лет, и имеется возможность использовать льготный период в 24 месяца, на протяжении которых можно погашать только проценты по кредиту.

Для получения кредита в болгарском банке необходимо предоставление удостоверения личности, документов, подтверждающих доходы и платежеспособность, выписки из кредитной истории, свидетельства о праве собственности на недвижимость и договора купли-продажи.

В Болгарии представлен широкий выбор апартаментов и домов, к тому же и цены очень демократичные, почти нет ограничений на покупку  иностранцами недвижимости (вот только физическое лицо не может купить землю без строений). Однако, ставки у болгарской ипотеки высоковаты и составляют  11% в евро и 12% в левах. При таких условиях клиентам выгоднее брать кредит в российском банке для приобретения недвижимости в Болгарии.

Резюме

В мире существует немало стран, где граждане России могут обзавестись жильем, используя ипотеку. И в каждой из них имеются свои особенности. Некоторые государства проявляют к нам лояльность, а в других оформление кредита труднодоступно (дорого, сложно и долго). В некоторых странах проценты достаточно низкие, а в других – даже превышают российские. В одних государствах для приобретения жилья в кредит достаточно иметь 20-30% от его стоимости, а где-то приходится уплачивать все 50%.

Безусловно, приобретать недвижимость в ипотеку более выгодно там, где простые и понятные процедуры оформления, низкие проценты и первоначальный взнос. Но все-таки более правильно выбирать не государство, а проект, потому что не всегда оптимальные предложения дополняются выгодными ипотечными условиями.